Copropriétés et syndics

Faire voter, financer et tenir une rénovation globale

Douze à vingt-quatre mois entre la première réunion de conseil syndical et le premier coup de pioche. Nous portons chacune de ces étapes, et nous restons jusqu’au versement des aides.

Un peu d'histoire

Pourquoi nous nous sommes spécialisés là

En arrivant chez les syndics, je m’attendais à des problèmes techniques. J’ai trouvé des dossiers vides. Un audit énergétique payé trois ans plus tôt, jamais ouvert. Deux devis incomparables posés sur une table, avec un conseil syndical qui devait trancher sans rien pour l’aider. Un projet voté puis abandonné parce qu’une pièce manquait au dossier de subvention et que personne ne savait laquelle.

C’est ce constat qui a orienté BCS vers la copropriété. Pas parce que c’est le plus rentable, mais parce que c’est là que l’écart entre ce qui devrait se passer et ce qui se passe est le plus grand, et donc là où un accompagnement change vraiment le résultat.

Aucun de ces projets n'a échoué pour une raison technique. Ils ont tous échoué faute de préparation.

David BAIIngénieur, dirigeant fondateur de BCS

Les faits

Ce qui se passe, et ce que ça finit par coûter

Rien de tout cela n’est une fatalité. Ce sont des mécanismes connus, qui produisent tous les mêmes conséquences quand personne ne les traite.

Le fait

Ce que ça coûte

Un projet de rénovation globale se compte en années et en dizaines d'étapes. Personne, en conseil syndical, ne sait par laquelle commencer.

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Le sujet revient à chaque assemblée et n'avance jamais. Deux ou trois ans se passent sans qu'aucune décision ne soit prise.

Les entreprises consultées chiffrent chacune un périmètre différent, parce qu'aucun descriptif commun ne leur a été fourni.

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Les devis sont incomparables. Le moins cher est souvent le moins complet, et l'écart réapparaît en avenants pendant le chantier.

Les aides se superposent et obéissent à un ordre de dépôt strict, avant l'engagement des travaux.

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Une aide déposée trop tard ou dans le mauvais ordre est définitivement perdue. Le reste à charge par lot augmente d'autant.

Le dossier arrive en assemblée générale sans que les copropriétaires aient été informés en amont.

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La résolution est retoquée. Il faut attendre l'assemblée suivante, les devis ont expiré, et les prix ont monté entre-temps.

Le gestionnaire suit plusieurs dizaines d'immeubles, et la rénovation globale n'entre pas dans son quotidien.

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Le projet dépend de sa disponibilité. Un changement de gestionnaire suffit à faire repartir le dossier de zéro.

Pendant que le projet stagne, les charges de chauffage augmentent et les lots les plus énergivores restent en l'état.

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Les copropriétaires paient deux fois : les charges aujourd'hui, et la décote de leur lot demain à la revente ou à la location.

Ce que nous apportons

Quatre choses que vous n'avez pas aujourd'hui

Un ordre des étapes

Un calendrier qui dit quoi faire, dans quel ordre, qui décide et quand. C’est ce qui transforme un sujet récurrent en projet qui avance.

Un chiffre par lot

Pas un montant global qui effraie tout le monde, mais le reste à charge estimé pour chaque lot, aides déduites. C’est le seul chiffre qui compte en assemblée.

Un dossier d'aides tenu

Les bons dispositifs, dans le bon ordre, avec les bonnes pièces, et le suivi jusqu’au versement effectif. Pas seulement le dépôt.

Un interlocuteur unique

La même personne du premier état des lieux à la levée des réserves. Personne à qui vous devrez réexpliquer le dossier.

Comment nous faisons

Cinq principes de travail

Ce sont eux qui expliquent nos résultats, davantage que n’importe quel outil.

Nous partons de ce qui existeLe DPE, l'audit déjà payé, les derniers procès-verbaux d'assemblée. Nous ne refaisons pas ce qui est encore valable, nous le lisons et nous complétons.

Nous chiffrons plusieurs scénariosJamais un seul. Deux ou trois options, avec pour chacune le gain énergétique visé, le coût et le reste à charge par lot. Vous choisissez, nous éclairons.

Nous préparons le vote avant l'assembléeRéunion d'information aux copropriétaires, objections anticipées, résolutions rédigées avec le syndic. Une AG se gagne avant, pas pendant.

Nous rendons les offres comparablesUn descriptif commun envoyé à toutes les entreprises, puis une analyse à périmètre égal. C'est la seule façon de savoir laquelle est réellement la moins chère.

Nous restons jusqu'au versementLa mission ne s'arrête pas à la réception des travaux mais à l'encaissement des subventions. C'est là que beaucoup de dossiers se perdent.

Nos étapes

De la première visite au versement des aides

État des lieuxVisite du site, lecture du DPE, de l'audit existant et des derniers procès-verbaux. Nous vous disons dès cette étape si le projet tient.
Audit et scénariosDeux ou trois scénarios chiffrés, avec le gain visé, le coût, et le reste à charge estimé par lot pour chacun.
Plan de financementAides mobilisables, ordre de dépôt des dossiers, calendrier de versement. L'étape que la plupart des projets ratent.
Préparation et passage du voteRéunion d'information, résolutions rédigées avec le syndic, réponses aux objections, présence en assemblée générale.
Consultation des entreprisesDescriptif commun, appel d'offres, analyse comparée à périmètre égal, mise au point des marchés.
Travaux, réception, subventionsSuivi de l'exécution, vérification avant chaque paiement, réception, levée des réserves, puis suivi jusqu'au versement.

Exemples de suivi

À quoi ressemble une mission, de bout en bout

Deux situations types, reconstituées à partir de configurations réellement rencontrées, pour illustrer la méthode. Les mots-clés vous aident à repérer celle qui ressemble à la vôtre.

Cas d'école

Copropriété42 lotsDPE FChauffage collectifMaPrimeRénov'Est parisien

La copropriété qui ne savait pas par où commencer

Immeuble des années 1970, charges de chauffage en hausse chaque année, deux devis d'isolation impossibles à comparer, aucun document exploitable. Nous avons repris du début : visite, lecture des PV, audit, puis trois scénarios chiffrés avec le reste à charge par lot. Réunion d'information avant l'AG, résolutions écrites avec le syndic, présence au vote.

Résultat. Le conseil syndical est arrivé en assemblée avec un dossier lisible et un chiffre par lot, au lieu de deux devis contradictoires. Le débat a porté sur le choix du scénario, pas sur la crédibilité du projet.

Cas d'école

Copropriété120 lotsTravaux votésDossier bloquéReprise en coursAides

Les travaux votés qui n'avançaient plus depuis deux ans

Projet voté, puis plus rien. Changement de gestionnaire entre-temps, une pièce manquante au dossier de subvention sans que personne sache laquelle, et le devis retenu expiré. Nous avons repris le dossier au point exact d'arrêt : inventaire de ce qui était déposé, de ce qui manquait, de ce qui était caduc, reprise du contact avec l'instructeur, mise à jour du plan de financement.

Résultat. Le projet est redevenu exécutable sans repasser par un nouveau vote sur le principe. C'est la configuration où notre intervention coûte le moins cher au regard de ce qu'elle sauve.

Précision. Ce sont des situations types, pas des références nommées. Nous ne citons aucune copropriété sans l’accord écrit de son syndicat. Nous pouvons en revanche vous mettre en relation avec des références dans le cadre d’une consultation.

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